Le paradoxe de l'ISR immobilier

L'immobilier est le secteur d'activité le plus concerné par les deux Grenelle de l'environnement. Pourtant, alors que l'ISR ou « Investissement social responsable » ne cesse de s'étendre à de nouvelles classes d'actifs, le monétaire aujourd'hui après les actions et les obligations, l'immobilier semble exclu par les investisseurs ISR. Un paradoxe d'autant plus étonnant que le Private equity et la gestion de fortune intègrent désormais de façon croissante les considérations « éthiques » dans leur politique de gestion.
Les chercheurs de l'UFG-LFP, société de gestion de quelques 30 milliards d'euros, se sont donc penchés sur la question. Dans leur dernière revue, ils font précéder leur analyse d'un avertissement : « la minceur des preuves empiriques de l’intérêt financier de la démarche pour les classes d’actifs traditionnelles (voire, en ce qui concerne les obligations et pour l’heure, de leur absence totale). Cette lacune rend illusoire toute promotion quantitative de l’ISR pour les classes nouvellement concernées. »

Il n'en reste pas moins que l'immobilier, composante essentielle de la vie sociale, est le premier concerné par le dévelopement durable : il consomme 36 % de l’énergie produite dans le monde, l’industrie du bâtiment rejette près de la moitié des déchets industriels. Par ailleurs, 60 % de la population mondiale vivront en zones urbaines en 2030 tandis que 23 mégapoles regroupent déjà près de 10 % de celle-ci.
Pour appliquer la démarche ISR immobilier, l'investisseur se trouve confronté à l'importance du non-quantifiable : comportement des entreprises de construction ; consommation de surface ; transports ; insertion dans les tissus urbains, économique, social, sportif, culturel ; conditions de fonctionnement ; relations bailleur-preneur, etc... Autant d'inconnues en face desquelles pèse peu l'avantage du « green-building », dont le surcoût de construction est quantifiablement compensé par l'amélioration des cash-flows ultérieurs.

Malgré ces manques, les auteurs de l'étude mettent en avant trois arguments pour s'intéresser à la qualité ISR globale des actifs : la qualité d'actif de long terme de l'immobilier, le niveau d'une qualité globale de la bonne gouvernance des firmes et, enfin, le fait que l'immobilier est l'un des premiers vecteurs de la croissance mondiale.

Et de conclure :« Dans le domaine des valeurs mobilières, la recherche commence à produire des preuves empiriques que la raison et l’intuition ne se trompent guère en privilégiant la démarche de responsabilité. Dans l’immobilier, il va falloir en rester au stade de la conviction pour encore quelques temps. Mais les enjeux y sont tellement plus évidents que cela devrait suffire. »